您的位置:首页 >柬埔寨新闻 > 楼市快讯 >

房屋价格趋于平稳但仍处于高位

2020-02-13 15:22:30来源:

政府为住宅房地产市场降温的措施取得了成功,但在最理想的市场中价格仍然居高不下,许多台湾人都无法拥有房屋。

台湾政府花了数年的时间试图冷却一个炙手可热的住宅房地产市场。从控制价格增长的角度衡量,这些政策已取得成果。问题在于,在价格飙升约十年之后,抑制投机的措施来得晚。

根据2015年布鲁金斯学会(Brookings Institution)的一份报告,从2005年到2014年台湾住宅房地产牛市结束,平均房价上涨了70%。台北的价格超过全国平均水平,翻了一番。

根据内政部的数据,台北的普通公寓价格是家庭年收入中位数的14.5倍。美国首都的抵押负担占家庭收入的比例高达59%,而房地产分析师建议抵押负担不超过30%。

就价格收入比而言,台北的住房价格比伦敦,纽约,东京和新加坡的住房价格高。根据投资银行瑞银(UBS)的数据,在亚洲,只有香港的房价负担得起,其房价相当于21年的年收入。

与其他城市不同,台北不是全球首都的枢纽,也​​不是全球超级富豪最喜欢的游乐场。值得注意的是,在台北独特的因素共同作用下,内需完全由台北的高房价引起。这使得解决该问题对政策制定者具有挑战性。限制向外国买家销售是冷却全球过热房地产市场的一种标准策略,将无济于事。

根本问题是供求关系之一。作为台湾的首都,台北吸引了全国各地的人们,但住房供应却很紧张。城市更新的缓慢步伐无法满足需求,公共住房也很少。由于台湾容易受到地震的影响,50米以上的建筑物必须符合严格的安全标准,因此住宅摩天大楼非常罕见。

最后,台北市面积相对较小,只有270平方公里,其中114属于阳明山国家公园。相比之下,新加坡的面积为722平方公里,香港岛为1,106,东京为2,188。

同时,台湾人对房主拥有深厚的文化偏爱。85%的房屋拥有率是发达国家中最高的。

台湾的房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)研究负责人李平说:“在我们的文化中,租房并不受欢迎。”台湾人认为拥有房屋对于稳定和积累财富至关重要。如果要结婚,就需要房子。”

对于那些有钱投资的人来说,长期以来,住宅房地产一直是台湾的首选,尤其是在台北的中央商务区。这并不是因为缺乏其他投资选择,因为台湾拥有高度发达的资本市场。但是,“台湾人更愿意将钱投入房地产,而不是银行,股票市场或其他任何东西,”李说。

多年来,低利率加上迅速升值的希望,吸引了投机者进入房地产市场。此外,在过去的两次衰退中,中央政府依靠房地产市场来促进经济增长,第一次是在2001年互联网泡沫破裂之后,第二次是在2008-2009年全球金融危机期间。

台湾经济研究所(TIER)的研究员兼房地产专家刘培辰说:“台湾政府相继推出了振兴房地产市场的措施。”这些政策远远超出了降低抵押贷款利率的范围。在2000年代初,政府将土地增值税减半,实行房地产证券化,并延长了建筑许可证的有效期。

2009年,马英九政府将赠与税和遗产税从50%削减至10%,以鼓励海外资本回流。实际上,台湾商人将这笔钱带回家并把它存入房地产市场。同时,根据房地产开发商国泰房地产(Cathay Real Estate)编制的数据,台湾的平均房价在2008年至2012年之间上涨了34%。在台北,他们上涨了50%。

全球金融危机过后,许多国家实施了宽松的货币政策以及低利率,促使房地产投机性投资。《中国经济日报》在2013年的评论中指出:“由于2009年相关法律修订后房地产税和赠与税的突然下降,台湾的投资动机更加强劲。”

在岩石和困难的地方之间

最终,台湾政府采取行动为炙手可热的房地产市场降温。为了遏制投机性投资,该国于2014年对一处以上房屋的所有人征收了ho积税。非自用住宅物业的税率范围为1.5%至3.6%。但是观察家注意到,地方政府通常会征收最低1.5%的税,以免惹恼选民。

2016年1月生效的《所得税法》修正案,对房地产销售利润征收最高45%的资本利得税。对居住在台湾的个人业主,在购买后一年内出售其财产,最高征收45%的税。如果财产在购买后的两年到十年之间出售,则税率降至20%。对于超过10年的出售物业,税率为15%。

自2014年以来,台湾房地产市场已大幅降温,新税率开始生效。2016年,交易量下降至182,287套,是自1991年保持记录以来的最低水平。价格增长相对稳定,每年1-2%。

需求逐渐回升,2019年可能达到30万笔交易。但是,分析师称,这次投机者很少。据房地产经纪人信义地产(Sinyi Realty)称,由于对价格在700万新台币至2,000万新台币(约合232,000至664,000美元)之间的公寓的旺盛需求,12月台湾各地的房地产交易同比增长约10%。在台北,这些单位虽然不多,但在首次购房者中很受欢迎,而且价格相对便宜。

台北信义研究经理青静德说:“市场已经平静下来。”他补充说:“现在,由于买家不再要求大折扣,因此关闭销售变得更加容易。”此前,买家坚持要求更好的交易,期望价格会继续下跌。

对于在台北工作的人来说,想要更多的钱来赚钱,新北市是一种选择。不幸的是,新北市最令人向往的地区,例如板桥和新店最靠近台北的部分,并不比城市本身便宜很多。总体而言,根据政府数据,新北市的抵押贷款负担约为48%,低于台北市的59%,但仍然很高。

桃园的住房负担得起,距台北约一个小时的车程,那里的抵押贷款负担仅为30%。

一些学者敦促政府鼓励以房屋所有权代替租金。他们指出,拥有住房率低的富裕发达国家可以证明这一想法是可行的。在瑞士,这一比率仅为42%,在德国为52%。

台商话题采访的消息人士对在台湾推广出租房屋表示怀疑。房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang Lasalle Taiwan)的助理经理杰米•张(Jamie Chang)表示:“台湾的房屋所有权需求将一直保持强劲,直到年底。”他指出,尽管自2000年代中期以来价格急剧上涨,如今仍有约87%的台湾人说他们想成为房主。

就房东而言,他们犹豫将房屋出租给老年人。他们担心,如果房客在自己拥有的公寓中死亡,他们将无法将其出租给他人。信义的曾说,许多台湾人会犹豫要住在这样的地方。

同时,分析人士指出,仅靠税收不能解决住房问题,因为征税可以阻止房价的上涨,但不能使其急剧下降。

世邦魏理仕(CBRE)的李说,即使政府可以大幅度降低住房价格,也还是会采取这一步骤。她观察到:“几乎所有台湾家庭的财富都与房地产挂钩,而不仅仅是富人。”

相反,政府计划建造更多的公共住房,以便为符合资格标准的人们提供固定价格的经济适用房。TIER的Liu指出,目标是到2024年将公共住房的比例从目前的总住房单元的0.08%提高到2.34%。

她说:“国际上0.08%的水平相对较低,远低于邻近的香港,韩国,日本和新加坡。”香港将近29%的住房是公开的。她补充说,在韩国,日本和新加坡,这一比例分别为6.5%,6.1%和3%。

如果政府实现其目标,到2024年台湾将拥有约85,000套公共住房,大部分在该国北部。尽管在台中,抵押贷款负担已接近40%,但在台湾其他地方,住房通常更便宜。

在9月的新闻发布会上,台北市市长高文杰宣布,该市打算建造5万套公共住房。他说,建设过程将花费长达七年的时间,比原先计划的时间更长。目前有9,000个单位正在建设中。