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为初学者投资租赁物业

2019-10-13 15:04:28来源:

对于房地产投资者而言,投资租赁物业是一个很好的起点。出租物业可以提供现金流量并通过升值产生价值。投资者还从拥有房地产中获得税收优惠和扣除。

虽然这可能是一种有利可图的房地产投资方法,但在投资租赁物业之前,还有很多要知道的事情。这份全面的指南将向您展示如何作为初学者开始投资租赁物业。在购买首笔租金之前,我们将讨论在租赁物业上进行投资的必要条件,避免的常见错误以及需要了解的事项。

什么是出租物业?

出租物业是指在一定时间内出租或租赁给租户的住宅或商业物业。有短期出租(如度假租赁)和长期出租(如租用一年至三年的租赁)。住宅租赁物业是一到四户家庭的房屋,其中包括:

单户住宅,

双工

三元组,和

四重体。

商业租赁物业的类型包括

多户家庭(公寓大楼),

工业的(例如仓库或自存储的),

办公空间,

零售空间,以及

多用途。

初学者通常更容易使用住宅出租物业,因为它们价格便宜。预先需要较少的资金,这通常意味着更容易获得融资。尽管有例外,但住宅租赁物业通常也更易于管理。在大多数情况下,管理一个租户比管理二十个租户容易。

由于这些原因,本综合性租赁房地产投资指南着重于住宅租赁。

大多数投资者购买租赁物业的目的是产生正现金流-每个月的收入超过支出。并不是每个租金一开始都有正现金流量,但是增加一个是租金投资的共同目标。

拥有出租物业是房地产投资的一种活跃形式,需要时间,奉献精神和参与性。成为房东并不适合所有人。正如您将看到的,识别,分析,购买和管理优质租赁物业涉及许多工作。

尽管可以选择将一些主动任务外包,但很少是100%被动的,并且总是存在风险。

您认为投资租赁物业对您来说是个好主意吗?继续阅读以找到从哪里开始以及如何为当前项目做好最好的准备。

让我们看一下投资租赁房地产需要采取的七个步骤:

1.确定要投资的地方

刚开始的房地产投资者通常希望在自己的后院购买租赁物业。这可能意味着要使用与他们当前居住地相同的邮政编码,相同的城市或相同的州。但是,根据您所居住的市场,这可能不是一个选择,也不总是最好的选择。

如果您居住在房地产价值处于市场高端的社区,那么租金可能不支持现金流为正的租赁房地产。

也许您生活在像旧金山这样的昂贵市场上,在那里,2019年7月的平均单户住宅物业为160万美元。您可能没有足够的资金来购买附近的租赁物业。如果是这样,请在其他市场中寻找您的第一笔投资。

虽然管理距离您家仅10分钟(而不是两个州)的租金可能更容易,但您可以在任何市场进行投资。如果您不打算在后院进行投资,请从高角度查看其他市场,寻找满足以下条件的领域:

租赁物业的需求很高-住房供应和空置率较低。

工作增长稳定或正在增长。经济扩张,就业增长和人口增长是良好的指标。

平均租金收入支持租赁物业的购买价格,并与您可用于投资的资金保持一致。如果您只能以700美元的价格租用,价值200,000美元的出租物业不会产生太多回报。而且,如果您只放下20,000美元,您可能就不会获得20万美元租赁物业的银行融资。

有几种免费的和付费的资源可以帮助您在全国各地进行市场研究。使用它们可获取有关不同地区的经济增长,住房需求,空置率,平均收入和平均房价的信息。

Mashvisor是一个部分免费的网站,用于评估度假租赁价格,当前供应量和潜在投资的可行性。某些功能需要付费升级。

Local Market Monitor是一个付费站点,可提供市场人口统计信息,市场投资评级和资本化率。

数字部门是一个免费的站点,提供人口,工作,住房和经济统计信息。

Census.gov是空缺率的良好来源。

普华永道《 2019年房地产新兴趋势》显示了美国顶级房地产市场。

在确定要投资的市场之后,从微观层面看待该市场。在针对每个特定区域考虑以下内容时,确定要定位的特定社区或邮政编码:

住房供求,包括未来任何会增加需求的发展。

犯罪率。

学校等级。

平均财产价值。

平均租金。

任何远离或瞄准目标市场的专业市场,例如学生或经济适用房。

2.确定您想投资什么

虽然单户出租物业是投资的一种途径,但它们并不是唯一的选择。您可以拥有双工,三工,四工或更大的产品(如果您对商业租赁感兴趣)。确定您是否也想拥有度假屋或长期出租物业。

无论您选择哪种属性类型,都必须了解该属性类型的需求。这包括单位或房屋的大小,卧室和浴室的数量,或可能的便利设施,例如游泳池或壁炉。

找出特定属性类型是否存在过饱和或不足。例如,您可能会发现某个区域有太多一卧室可供出租,而两卧室可供出租。您可以通过查看当前市场上的库存对房地产租赁行业网站,如做到这一点的Zillow,HotPads,或ForRent.com。与本地房地产经纪人交谈是获取特定市场信息的另一种好方法。

确保您知道要在租赁物业中寻找的东西,包括

平方英尺,

卧室或浴室的数量,

建筑类型(例如,木材或混凝土),

可用的停车类型,以及

财产类型(例如,单户住宅,公寓,联排别墅,复式公寓,三层公寓或四层公寓)。

对于不同的社区有不同的标准集并不少见。

3.寻找潜在的租赁物业进行投资

缩小市场范围并了解条件后,就可以搜索要投资的房地产。有几种方法可以找到投资房地产。

搜索MLS或与房地产经纪人合作

识别潜在投资属性的最常见方法是搜索多重上市服务(MLS)。Realtor.com和Zillow等网站可让您设置搜索参数,并在新列表符合这些条件时提醒您。

您也可以联系该地区的房地产投资代理商,并要求他们设置相同的警报。房地产经纪人可能是与银行,借贷机构,承包商或供应商建立联系的绝佳来源,这些关系在购买租赁物业时会派上用场。

他们也许还可以为您带来口袋清单,这些清单尚未在MLS上发布。

购买交钥匙租赁物业

某些公司专门销售交钥匙租赁物业。购买后,这些租金几乎不需要或根本不需要工作-这是一项被动投资,主要用于现金流。(当然,没有租金是完全被动的;如果事情发生意外,您可能必须参与进来。)

在大多数情况下,这些物业已经过翻新,有现成的租户,并有第三方管理公司来处理房东的责任。

但是,仅因为这是一项总包投资,并不意味着这是一笔值得的投资。研究市场以确定购买价格,租金率和物业位置是否支持投资。

与批发商合作

房地产批发商发现低于市场价格的场外投资机会。他们与卖方协商较低的购买价格,然后以较高的价格将合同分配给第三方买方。批发商从购买价格和销售价格之间的差额中获利。

通常,批发物业需要100%的现金付款才能关闭。他们也经常需要翻新或改进,因此他们可能没有资格获得融资。还有其他替代贷方,例如硬钱和私人贷方,可以提供现金结账和修理物业的资金。但是,这些贷方可以收取高利率,并且只能在短时间内借钱。

批发商可以获得高质量的场外投资机会,但融资困难使他们难以与他们合作。

直销

寻找潜在的出租物业进行投资的另一种方法是进行营销活动。您可能会使用有针对性的在线营销方式或摆出强盗标志。直邮营销是另一种流行的选择。

在直接邮寄活动中,投资者将一系列信件或明信片发送给场外卖方。诸如列表源和数据树之类的公司可让您创建和购买符合特定条件的人员列表。您可能会寻找丧失抵押品赎回权或取消抵押品赎回权的所有者,最近通过遗嘱认证的财产,或拥有自由和明确财产(无抵押)的财产。

您可以按属性(例如卧室和浴室的数量)或县,邮政编码或城市来缩小列表的范围。

您可以通过键入或手写一系列字母或明信片来运行自己的邮件活动。您也可以聘请第三方公司为您做。

这种寻找潜在投资的方法涉及最多的工作和成本。它可能是寻找场外租赁物业的绝佳来源,但它可能不是您的正确选择。如果您愿意投入时间,精力和金钱来运行成功的邮件活动,那么这是场外库存的优质来源。

4.分析出租物业并计算数字

弄清租赁物业的净现金流量至关重要。这是租金收入减去支出和抵押付款。如果您的目标是拥有正现金流(几乎可以肯定),那么这一点尤其重要。

为此,请首先确定您将能够收取的租金收入。Rentometer是一个免费工具,可让您根据房产的位置,规模和房产类型来分析平均和中位数租金。如果该物业已经有租户,请确认该租户正在支付市场租金-可能会增加租金。

始终确认可比租金与您的财产状况相似。与附近的其他房屋相比,如果您的租金已过时或缺少便利设施,则可能需要进行一些升级或翻新才能获得市场租金。

确定物业的市场租金后,根据要购买的房屋类型确定特定市场的平均空置率。使用人口普查数据或房地产数据工具来获取此信息。

接下来,确定可能与该物业相关的所有费用,其中包括

税收

财产保险(也可能需要洪水保险),

水和下水道,

垃圾,

电动,

加油站,

房主协会(HOA)费用,

广告,

维护(行业标准为财产价值的1%–3%),

草坪护理,以及

物业管理(如果您使用第三方管理器)。

Sparkrental有一个免费的在线租赁物业投资回报率计算器,该计算器可以分析投资并使用现金现金回报率和上限率提供总投资回报率。您也可以使用以下公式自行计算。

大多数租赁物业在确定投资回报率时会使用现金现金回报率。但是,当投资于拥有一个以上租赁单元的物业时,上限费率是有益的。

请记住,物业总是有可能不会产生利润或最初预计的回报。在整个企业中,您可能还会遇到意想不到的问题。没有“完美”的投资回报率,理想的资本充足率或最佳的每月现金流量。这一切都取决于您的个人投资目标,期望的回报率和风险阈值。

分析每个租赁物业,然后仅进行满足您要求的投资。

5.获得融资(如果需要)

如果您不能用现金购买整个物业,则需要融资。确定投资后,尽快开始文书工作和包销流程。并非每家银行都向个人提供投资性房地产贷款-在财产与合同签订之前,先确定可以与之合作的贷方或银行。

大多数银行要求降低20%,但是降低利率通常意味着更高的利率。投资房地产贷款的利率通常较高,并且可能会因您所购买的房地产类型而异。

6.选择一个租户

关闭该物业后,您需要选择一个租户。对租户进行筛选可能意味着维护房屋并按时付款的优质租户与每个月下旬,完全停止付款或在途中浪费房屋的人之间的区别。

诸如“我的租赁”,“涡轮租户”和“我的智能搬家”之类的在线服务可以按象征性的费用筛选租户,同时让您遵守“公平住房”规则。第三方管理公司还将作为服务的一部分为您处理租户筛选过程。

如果您自己执行此操作,请确保每个租户的筛选过程均一致。知道您想问什么筛选问题,并了解公平住房规则。由您决定要求时,在住宅租赁房地产行业中有一些通用标准:

达到或超过租金金额的收入(租金金额的三倍是黄金标准)。

与当前稳定的工作历史保持一致。

可核实的收入(即工资单,银行对帐单或纳税申报表)。

达到或超过您的最低要求的信用额(常见的最低信用额度是620)。

符合您先前的定罪或轻罪标准的犯罪背景调查。

以前的房东确认以前的租赁历史和表现。

如果您在筛选过程中发现轻罪,犯罪记录,驱逐或其他不利结果,请提出问题以了解更多信息。如果潜在租户不符合您对住房的要求(必须在公平住房准则之内),则不必租给他们。

请记住,即使是最好的筛选程序,仍然可能导致租户不支持租约。

租赁注意事项

租约是房客与房东之间的有约束力的协议,概述了各方的责任。这通常包括

房客是否可以养宠物,

有关更改财产的规则,

绘画限制

停车说明,

要求维修的过程,

租金到期日和滞纳金,

如何汇款,以及

租户需要了解的任何其他规章制度。

租赁可以是两页,也可以是20页。虽然可以在线下载许多免费租赁,但最好进行房地产律师审查或为您准备协议。

7.管理财产

管理财产包括

筛选新租户;

处理租赁和搬入;

协调租户维护请求;

与租户沟通;

收取租金;

发送通知,包括逾期付款和驱逐通知;

搬出检查;和

搬出后支付任何押金。

物业管理有两种选择:雇用第三方或自己做。

使用第三方管理公司

如果出租物业的目标是创造被动收入,那么雇用物业管理公司将是最好的选择。他们处理与管理租金有关的一切,以换取每月付款。

每个管理公司的收费和服务结构都不同,可以是统一费率或占总租金的百分比。您通常会支付房租的8%–12%。

雇用他们之前,请与管理公司面谈。要求其他客户推荐,访问他们管理的其他物业,并寻找在线评论以确保他们兑现承诺。

自己管理财产

如果您决定自己管理物业,请考虑使用免费的在线租赁服务,例如Cozy或Avail,它可以让您

收集押金并在线租房,

管理租赁(包括发送电子签名),

发送自动短信或电子邮件提醒,提醒您租金已到期或付款已延迟,

自动计算是否拖欠了到期的费用,并且

将所有付款直接存入您的银行帐户。

管理租赁财产的最后一个积极角色是处理维修和保养。作为房东,最好主动进行维护,这样您就不必进行紧急维修了。在房客搬进来之前,请确保物业运转良好。查看

水暖,

电气

屋顶,

暖通空调系统

热水器,

粉丝

灯和

电器。

为您的租户提供提醒甚至日常维护(例如更换空气过滤器)的用品可能是值得的。

许多房东创建了本地服务专业人员列表,例如杂工,水管工,电工和承包商。如果发生意外维修,房东将确切地知道该打电话给谁,以迅速解决问题。

在房客搬进来之前,请先进行物业遍历。拍摄每个房间的带时间戳的图片,并在检查报告中注明该物业的状况。房客和房东应在搬入和搬出时签署此协议。

该协议向租户显示了您对搬出后的租金条件的期望,如果存在差异,您可以参考初始条件。搬出时,使用相同的清单重新评估条件并确定租户退还的部分押金。

初学者常见的出租物业错误

该地区的需求计算错误

不要仅仅因为您认为那将是一个绝佳的投资场所而在不支持您投资的市场上购买房地产。这对于所有类型的出租房屋都很重要,但对于度假出租房则尤其重要。

供求关系决定了租赁财产的成败。研究您所在地区的供求关系。查找您的房地产类型的实时平均空置率。这些将告诉您这是否是可行的投资场所。您可以在人口普查数据中找到空缺率,本地代理商和物业经理可以为您提供有关空缺的最新见解。

低估支出和高估租金

初学者经常对拥有租赁物业的前景感到兴奋,并高估了净租金。最好还是谨慎一点,以略低于平均租金的价格来计算您的数字。

如果您对这个数字的计算看起来不错,那么市场租金将更好。这样做可以在市场发生变化或该地区租赁类型的需求大于需求的情况下为您的租赁价格提供灵活性。

购买租金之前,请确认您的估计费用。研究年度税率,获取租赁财产保险的报价,并查看历史公用事业账单。如果这是您的第一笔租金投资,也可以考虑添加5%–10%的费用缓冲。

跟不上维护并低估了维修成本

即使您节省了用于意外维修和例行维护的费用,当需要更换主要物品时,您可能也没有得到足够的节省。

应急时在储蓄帐户中存几千美元。这样可以确保在进行昂贵的紧急维修时有更多的现金。

没有足够快地开始驱逐

驱逐不好玩。但是,租户总是有停止付款的风险,这迫使您将其驱逐出去。

了解您所在州的搬迁法律,不要等太久才开始搬迁过程。通常,初学者的房东会给房客很多机会,而在他们不知道的情况下,几个月就没有租金了。他们仍然最终被驱逐。如果租约说您将在一定天数内未付款后给出30天的通知,请遵循您的租约。

投资于出租物业可能是有利可图的。但是您需要对房地产,市场和租户进行尽职调查。