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关于澳大利亚房地产市场 您需要了解七件事

2019-09-11 09:55:24来源:

在至少40年来最大跌幅之后 - 从2017年9月到今年6月,从上到下的跌幅为10.2% - 平均首都房价再次上涨。我认为价格将进一步下跌,由悉尼和墨尔本下跌约25%导致15%的上下跌。但事实从5月开始改变 - 选举消除负面负债和资本利得税折扣的威胁,早于预期的降息和APRA 7%利率测试的放松都推动价格再次上涨。那么,从哪里来?

极致的房产景观

“物业专家”基本上有两种极端观点。一方面,一些房地产开发商仍在推出旧的“房产将每七年翻一番”的路线。另一方面,财产末期者表示,由于大规模的抵押贷款压力导致其价值被高估并且过度负债,因此40%左右的崩溃是不可避免的。前者的问题是,这意味着房价每年增长10.3%,所以即使工资增长率达到3.5%(这是一个很大的问题!),这意味着澳大利亚住房的平均价格与收入比将上升到9倍左右在接下来的7年里,现在大约6次,14年后将是14次!末日者的问题在于,他们已经说了15年,我们还在等待崩溃。在之间,首次购房者想知道为什么我和我父母那一代人认为理所当然的事情是如此困难:成为澳大利亚梦想的一部分,占地四分之一英亩。现实是它比这些极端情况要复杂得多。这是关于澳大利亚房产的七个风格化的“事实”。

首先 - 它很贵

自上个十年初以来一直如此,尽管近期价格出现调整,但仍然如此:

第二 - 它是多样的

虽然提到“澳大利亚房地产市场”很常见,但实际上城市之间存在显着差异。过去五年来,随着其他城市的崛起,珀斯和达尔文因矿业投资热潮的结束而价格大幅下跌,这种分歧极为严重。

总体租金收益率的差异也很明显,从西澳地区的8.7%到悉尼房屋的3.1%不等。

第三 - 谈论抵押贷款压力被夸大了

过度抵押贷款压力的头条新闻已经十多年了。无可否认,住房负担能力差,家庭债务高,一些家庭正承受着巨大的抵押贷款压力。但大多数借款人似乎能够为他们的抵押贷款提供服务。尽管有些人看到负资产,并且很大一部分借款人只从利息转向原则和利息贷款(已经看到利息只有贷款从所有贷款的近40%下降到23%),但强迫销售并没有激增。 - 履行贷款。不良抵押贷款增加但仍低至0.9%左右。虽然澳大利亚的贷款标准在上一次繁荣时期出现恶化,但这与其他国家在全球金融危机之前看到的情况完全不同。债务增加的大部分都发生在年长,富裕的澳大利亚人身上,谁能更好地偿还贷款。低风险贷款在澳大利亚是微不足道的,高贷款与估值比率贷款的比例下降,只有利息贷款的比例下降。

第四 - 它长期供不应求

自去年十年中期以来,人口年均增长率平均为373,000人,而截至2005年的十年间为217,000人,每年大约需要75,000个家庭。不幸的是,住宅供应并没有跟上人口激增的步伐(见下图),因此房价大幅上涨导致房价大幅上涨。由于自2015年以来单位供应激增,现在已经被淘汰,但是经历了十多年的累积供应不足,这是澳大利亚住房保持相对昂贵的主要原因。不是减税或低税率 - 所有这些都存在于其他拥有更多经济适用房的国家!

第五-房价上涨和下跌

在过去15年中,各个城市的价格下跌幅度从5%到10%不等,悉尼,珀斯和达尔文分别在15%,21%和31%的情况下,购房者应该不会觉得价格只会走起来。

第六 - 房地产市场仍然对利率敏感

虽然不同城市不同,但尽管存在很多怀疑态度,但近期降息有助于再次推高房地产市场。

最后 - 房价崩溃不容易预测

澳大利亚房地产的昂贵性质和相关的高债务水平已经在过去15年中反复出现房地产业崩溃的呼声。2004年,“经济学人”杂志将澳大利亚描述为“美国的丑陋姐妹”,部分原因在于房价飙升。在全球金融危机(GFC)之后,一位评论员失去了一个高调的赌注,认为价格可能下跌至40%,房地产崩盘呼声被反复推出。2010年,一份美国报纸“费城小号”,警告说“洛杉矶天使化”(指的是全球金融危机中洛杉矶房价下跌40%)将来到澳大利亚。几年前,一位对冲基金研究员和一家对冲基金也提出了类似的要求:“澳大利亚房地产市场即将爆发出惊人的规模。”多年来,这些崩溃通常使其达到60分钟。和四个角落。

但我们认为,要实现全国房地产市场崩盘 - 而不是某些城市的定期下跌 - 我们需要更高的失业率,更高的利率和/或大量的供过于求。虽然经济衰退的风险已经增加,但仍然不太可能,大幅加息是最不可能的,而房地产供应仍然有更大的上行空间,因为建造新住宅的批准现在正在下降,因此不太可能导致供应过剩。正如我们多年来所看到的那样,高估和高债务本身并不足以引发崩溃。

那么到现在呢?

自5月以来买家兴趣反弹,悉尼和墨尔本的拍卖清盘率上升至75%左右,价格上涨近2%,尽管其他城市涨跌互现。

到目前为止,这种情况已经很少,但现在看起来还在上升。我们的基本情况是,房屋价格涨幅将远远超过目前拍卖清算率所暗示的10-15%。与过去周期相比,债务与收入比率高得多,银行贷款标准更加紧张,单位供应量激增,未来更多,这已经将悉尼的租赁空置率推高至正常水平以上,随着经济增长,失业率可能会上升保持柔软。因此,我们预计不会看到繁荣时期的回归,并看到到2020年有限的收益 - 例如约5%左右。有三个关键事项需要注意:

我们认为悉尼和墨尔本房地产市场的反弹并不是进一步放宽货币政策的障碍,但它可能会减少需求,因为它将财富效应从负面变为正面。如果它继续加快步伐,那么期望银行监管机构再次收紧螺钉。

对投资者的影响

在很长一段时间内,住宅物业提供类似的股票回报率(年均约11%),但它提供了良好的多元化,因为它在不同的时间表现良好,因此它可以在投资者的投资组合中发挥作用。在过去几年中,几个城市的价格回落为投资者提供了机会,但请记住,悉尼和墨尔本的租金收益率仍然相对较低,并且对仍有大量新单位的地区持谨慎态度。区域中心和珀斯可能有更好的价值,布里斯班在提供合理的产量,低空置率和改善人口增长方面看起来很有吸引力。

根据2019年的Demographia住房负担能力调查,澳大利亚房价与收入的中位数倍数是5.7倍,而美国是3.5倍,英国是4.8。在悉尼,它是11.7倍,墨尔本是9.7倍。

房价与收入和租金相对于其长期平均值的比率处于经合组织国家的高端。

价格相对于收入的激增导致家庭债务相对于家庭从25年前经合组织国家的低端上升到现在的高端。这些事情可以说是住宅物业澳大利亚的阿基里斯脚跟。但现在已经有15年左右的情况了。

春季销售旺季 - 如果拍卖清盘随着上市回升而继续走高,那么这将是一个积极的信号,表明房地产市场的回升有利可图。

住房融资承诺 - 这些承诺已经反弹,但必须进一步上涨才能获得10-15%的价格上涨。

失业 - 如果它因经济增长放缓而显着回升,那么它将成为房价的一大制约因素,并可能导致价格下跌。